Veelgestelde vragen

Wat is een gesubsidieerde woning?

Een gesubsidieerde woning is een kwalitatief nieuwbouwappartement dat goedkoper dan de gangbare marktwaarde verkocht wordt in het kader van een grote stedelijke ontwikkeling. Dit type woningen moeten voldoen aan hoge eisen op vlak van kwaliteit en zijn bedoeld om zonder winstoogmerk te verkopen aan mensen die niet of moeilijk in staat zijn om zelfstandig een woning te kopen of op de vrije markt.

Een voorbeeld:
Vergelijkbare woningen als Franklin werden op Park Lane verkocht aan 3000 €/m2 bruto.
U kan nu een gelijkaardige woning kopen aan 2200 €/m2 bruto en bespaart aldus gemiddeld ongeveer 50.000 € op een studio, 60.000 € op een 1 slaapkamer tot 75.000 € op een woning met 2 slaapkamers.

Wat zijn de voorwaarden om een gesubsidieerde woning te mogen kopen of verkopen?
Volgens artikel 1 § 1, 2° van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering gelden volgende voorwaarden:

  • 18 jaar zijn op moment van aankoop en belastingplichtig in België
  • De woning mag enkel worden toegekend aan gezinnen* die erin gaan wonen en er gedomicilieerd zijn waarvan het inkomen** niet meer bedraagt dan 52.358,75 € vermeerderd met 5.083,11 € voor de eerste persoon ten laste en met 2.452,11 € voor elke bijkomende persoon ten laste. Deze bedragen zijn gekoppeld aan de index van de consumptieprijzen en zijn gebaseerd op de index van november 2010.
Maximaal gezinsinkomen (bedragen geldig op 31 december 2020)
Aantal gezinsledenMaximum Inkomen
161.239,85 €
267.200,49 €
370.080,48 €
  • Wanneer zij verkocht wordt mag de prijs 1.800 € per BRUTO m², exclusief BTW, niet overschrijden. De bruto m2 staan vermeld op het verkoopplan en zijn inclusief binnenmuren en de helft van de buitenmuren. Dit bedrag is aan de ABEX-index verbonden en op de november 2010 index gebaseerd. De verkoopakte moet worden toegezonden aan de instantie die de bouwvergunning heeft afgeleverd en die de stedenbouwkundige lasten oplegt, met name Urban.Brussels.

Voor het jaar 2020 betekent dit 2173,04 € per bewoonbare m2, excl BTW.

  • De woning kan slechts worden toegewezen aan gezinnen* die op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar of vruchtgebruiker zijn van voor huisvesting bestemde onroerende goederen.

*Wat wordt onder gezin verstaan?
Het gezin zijn alle personen (al dan niet verwant met elkaar) die onder hetzelfde dak wonen van de gesubsidieerde woning.

**Wat wordt onder dit inkomen verstaan? Enkel beroepsinkomsten of alle inkomsten?
Het inkomen van alle gezinsleden die in de gesubsidieerde woning wonen behoudens kinderen ten laste. Voor de bepaling van dit inkomen zal evenwel slechts rekening worden gehouden met de helft van het globaal belastbaar inkomen van de echtgenoot of de samenwonende met het laagste belastbaar inkomen.

Het inkomen bestaat uit het netto onroerend en roerend inkomen en het netto belastbaar beroepsinkomen vóór iedere aftrek, vermeerderd of verminderd met uitkeringen tot onderhoud al naargelang deze werden ontvangen of gestort. De bedoelde inkomsten worden vastgesteld op grond van de Inkomstenbelastingen. Het leefloon en de toelagen voor mindervaliden worden eveneens als inkomsten aanzien.

Hoe bereken ik de index?

De indexatie van het jaarlijks inkomen is verbonden aan de index van de consumptieprijzen. Formule: 52.358,75 X index op dat ogenblik van toepassing (nu is dat 133,98, zijnde november 2020) / 114,55 (zijnde de index op november 2010).

De indexatie van de verkoopprijs is verbonden aan de ABEX index. 1.800 X index op dat ogenblik van toepassing (nu is dat 858, zijnde november 2020/ 690 (zijnde de index op november 2010).

De index wordt 2 maal per jaar (in mei en in november) aangepast en kan je heel gemakkelijk op internet terugvinden (Vb. Indexen – ABEX).

Hoeveel bedragen de aankoopkosten?
Buiten de buitengewoon aantrekkelijke prijs, geniet u van een voordelig fiscaal tarief waardoor u een stuk minder registratierechten betaalt. Dit is mogelijk dankzij een bijzonder akkoord van de Federale Overheidsdienst van Financiën, ook fiscale ruling genoemd.

Bovenop de verkoopprijs betaalt u bijgevolg volgende tarieven:

  • 21% BTW op de constructiewaarde die 75% van de aankoopprijs vertegenwoordigt
  • 12,5 % op de grond die 1,2 % van de aankoopprijs vertegenwoordigt
  • 2% op het erfpachtrecht* dat 23,8 % op de aankoopprijs vertegenwoordigt
  • 3500 € forfait voor uw aansluitingen op nutsvoorzieningen en uw participatie in de opmaak van de basisakte
  • Erelonen van notaris (dit kan variëren maar bedragen meestal rond de 1% à 1,5% van de verkoopprijs).

(*niet te verwarren met een klassiek erfpacht! U wordt wel degelijk 100% eigenaar van de woning)

U mag ervan uitgaan dat u ongeveer 20 % aankoopkosten zal hebben bovenop de verkoopprijs. U dient ook een budget te voorzien voor schilderwerken, verlichting en decoratie.

Wanneer u een hypothecaire lening aangaat, kan u best ongeveer 25% à 30 % meer vragen dan de verkoopprijs. Voor meer info kan u vrijblijvend info opvragen bij www.immotheker.be

Een voorbeeld:

Hoeveel bedragen de maandelijkse gemeenschappelijke lasten?

Deze hangen af van wat de eigenaars zelf beslissen met betrekking tot de dienstverlening door de syndicus van het gebouw zoals aantal schoonmaakbeurten, huisvuil ophaal enz. We kunnen we een raming geven van maandelijkse kosten van rond de 75 € voor een studio, 90 € voor een 1 slpk en 100/120 € voor een 2 slpk.

Hoeveel zal de jaarlijkse onroerende voorheffing zijn?

Deze is nog niet gekend maar op basis van andere projecten kunnen we een raming geven van het jaarlijks te betalen bedrag van 800 € voor een studio, 1150 voor een 1 slpk, 1.300 € voor een 2 slpk.

Is het abattement van toepassing bij de aankoop?

https://fiscaliteit.brussels/nl/woonbonus-en-abattementenHet abattement zoals voorzien in de Brusselse fiscaliteit is niet compatibel met de fiscale ruling die op het gebouw Franklin van toepassing is.

Mag iemand mij sponsoren of geld lenen voor deze aankoop?

De woning moet worden toegewezen aan een gezin dat aan de inkomensvereisten voldoet. (zie voorwaarden). Het zijn de namen van de personen in dat gezin die in de verkoop- of huurakte moeten worden vermeld. Niets staat eraan in de weg dat de betaling wordt verricht door derden (ouders of grootouders bijvoorbeeld).

Hoe ga ik te werk om een woning digitaal te reserveren?
Franklin woningen kunnen ENKEL via digitale weg gereserveerd en aangekocht worden. Geen zorgen, wij staan u persoonlijk bij op het moment van ondertekening van de compromis en op moment van sleuteloverdracht.

 

  1. Voortraject: Vul het contactformulier in en volg de stappen. Je zal volgende documenten verplicht moeten opladen: de aanslagbiljetten van de personenbelasting van 2019 van ALLE gezinsleden die in de woning als gezin zullen wonen.
  2. Wij zullen jouw gegevens nakijken en je toegang geven tot de online-reserveringsmodule wanneer je in aanmerking komt en dit vanaf 15 mei 2021, 12 uur wanneer de verkoop start. Ook wanneer je niet in aanmerking zou komen of je dossier onvolledig zou zijn, krijg je van ons een bericht.
  3. De reserveringsmodule geeft jou de mogelijkheid om een unit te kiezen en te reserveren mits een onmiddellijke online betaling van 1000 €
  4. Eens de reserveringsvergoeding bij ons binnen, krijg je van ons een paar weken later de verkoopovereenkomst en de bijlagen. Deze documenten dien je binnen de 4 weken digitaal te ondertekenen. In deze fase zijn wij er voor jou om jou online bij te staan ter ondertekening van alle documenten. Tijdens deze 4 weken kan je onze notaris raadplegen via email (welke e-mail?) en eventueel een financiële instelling om een hypothecair krediet af te sluiten. Hiervoor kan je jouw eigen bank contacteren of vrijblijvend contact opnemen met een neutrale adviseur van www.immotheker.be via email (welke e-mail?) die voor jou het beste aanbod op de markt zal vinden. Opgelet: de verkoopovereenkomst kan NIET gewijzigd worden en dient in zijn huidige vorm ondertekend te worden.
  5. Eens de verkoopovereenkomst ondertekend, krijg je 2 maanden de tijd om de notariële akte digitaal te ondertekenen. Deze stap wordt begeleid door onze notaris. Hij zal jou contacteren om een datum voor (digitale) ondertekening af te spreken.
  6. Wanneer de notariële akte is getekend en de aankoopfactuur betaald, mag je jouw sleutels komen oppikken bij Extensa op Tour & Taxis. Je krijgt hier ook een woordje uitleg over de technische installaties en een antwoord op al jouw praktische vragen en natuurlijk klinken we samen op jouw aankoop.
Mag ik de woning verkopen?

Ja dat mag, maar opnieuw aan dezelfde voorwaarden en dit gedurende een periode van 15 jaar. Na deze periode van 15 jaar mag de woning verkocht worden op de vrije markt aan de voorwaarden bepaald door de eigenaar(s). De periode van 15 jaar begint te lopen vanaf de datum van de eerste aankoopakte. Met andere woorden, wanneer de woning verkocht wordt, zal het nieuwe gezin 1) aan de voorwaarden moeten voldoen en 2) nog moeten voldoen aan de voorwaarden tot het einde van de 15 jarige periode.

Mag ik de woning verhuren?

Ja dat mag. Wanneer zij te huur wordt gesteld, mag de aanvankelijke jaarlijkse huurprijs niet meer belopen dan 6,5 percent van de kostprijs, met inbegrip van de verwervingskosten.

Bvb. De aankoopprijs van de woning was 200.000 €. U betaalde ook BTW, registratierechten en notariskosten. In totaal betaalde u bvb 236.000 €. 6,5 % van 236.000 € = 15.340 €. De huur die u mag vragen voor de woning is bijgevolg 15.340 €/12 maanden= 1278 €/maand. Hier mogen nog gemeenschappelijke lasten bijgerekend worden.

De begunstigde dient een kopij van het huurcontract aan de gemeente en aan urban.brussels te bezorgen

Hebben de appartementen een terras?

Alle Franklin appartementen zijn ZONDER terras of balkon. Wij hebben ervoor gekozen om de bewoonbare oppervlakte zo groot mogelijk te houden en hebben bijgevolg geopteerd om geen buitenruimte te voorzien. Er zijn vele gemeenschappelijke pleinen, tuinen en het park om te voldoen aan de behoefte van buitenlucht en groen.

Is er parkeermogelijkheid in de buurt?

U kan parkeren in de Picardstraat maar wie dit wenst, kan een ondergrondse staanplaats huren in de Park Lane parkeergarage onder de Parkdreef. Dit abonnement kost 130 € per maand en kan op eender welk moment opgestart of beëindigd worden. Ook bezoekers kunnen terecht in dezelfde Park Lane Parking en betalen het gangbare tarief per uur.

Wanneer kan ik het appartement betrekken?

Zie procedure punt 6

Zijn huisdieren toegelaten?

Ja. De Interne Orde die je terugvindt in de Basisakte voorziet het volgende:

Het is de mede-eigenaars en gebruikers van het onroerend complex, in welke hoedanigheid dan ook, toegestaan om, uit eenvoudige tolerantie, honden, katten, vogels of andere niet vrij rondlopende huisdieren te bezitten of erop te passen.

Als het huisdier een bron van overlast of hinder vormt door lawaai, geur of om een andere reden, kan de tolerantie voor het huisdier in kwestie worden ingetrokken, na beslissing van de syndicus, die het huisdier desnoods op kosten van de betreffende mede-eigenaar of gebruiker kan laten verwijderen door de dierenbescherming of een andere gelijkaardige instelling.